Das Vorkaufsrecht

Wie in der letzten Ausgabe berichtet, war es der Wunsch der künftigen Hauseigentümer und Eheleute, Heidi und Hansi, dass kein Gläubiger auf ihr Traumhaus zugreifen kann. Mit Hilfe eines sogenannten Belastungs- und Veräußerungsverbotes stellten sie sicher, dass keiner der beiden Liegenschaftseigentümer ohne Zustimmung des jeweils anderen seine Liegenschaftshälfte belasten oder veräußern kann.

Da es sich bei Heidi und Hansi um Ehegatten handelt, konnte eine Sicherstellung dieses Belastungs- und Veräußerungsverbotes im Grundbuch erfolgen. Gleiches gilt für Belastungs- und Veräußerungsverbote, die zwischen (Groß-) Eltern und (Stief-, Schwieger- oder Enkel-) Kindern eingeräumt werden.

Doch auf welche Weise kann die Liegenschaft im Falle des Fehlens dieses Verwandtschaftsverhältnisses grundbücherlich geschützt bzw. gesperrt werden? Wie wäre es, wenn Heidi und Hansi Lebensgefährten wären? In diesen Fällen kann das Belastungs- und Veräußerungsverbot nicht im Grundbuch eingetragen werden, sodass ein vertraglich vereinbartes Belastungs- und Veräußerungsverbot nur durch ein Vorkaufsrecht im Grundbuch abgesichert werden kann.

Beim Vorkaufsrecht ist der Liegenschaftseigentümer verpflichtet, die betroffene Liegenschaft beim Verkauf zuerst dem Berechtigten zu denselben Bedingungen anzubieten. Dieses Recht kann auch auf alle Veräußerungsarten ausgedehnt werden (Schenkung, Tausch, etc.). In diesem Fall muss aber vorab ein bestimmter oder bestimmbarer Vorkaufspreis vertraglich fixiert werden.

Wie funktioniert das in der Praxis?

Der potentielle Erwerber schließt mit dem Liegenschaftseigentümer einen Vertrag ab. Mit diesem wird der Vorkaufsberechtigte konfrontiert, welcher nun binnen einer gesetzlich vorgegebenen Frist die Möglichkeit hat die Liegenschaft zu den gleichen Bedingungen (echtes Vorkaufsrecht) bzw. zum vorab fixierten Vorkaufspreis (Vorkaufsrecht für alle Veräußerungsarten) zu erwerben. Tut er das nicht, erlischt sein Vorkaufsrecht.

Mit der Einräumung eines Vorkaufsrechtes (für alle Veräußerungsarten) kann also die „heimliche“ Veräußerung der Liegenschaft unterbunden werden. Die Absicherung des schuldrechtlich eingeräumten Belastungs- und Veräußerungsverbotes durch ein Vorkaufsrecht im Grundbuch bietet aber keinen Belastungs- bzw. Exekutionsschutz. Das heißt, eine grundbücherliche Belastung der betroffenen Liegenschaft (bei Schadenersatz) ist möglich. Hier ist also Vorsicht geboten!

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